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建物診断について

建物診断について

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塗装前の下地処理方法は、建物の外壁の痛み具合によって大きく違ってきます。
また塗装の方法や費用も外壁の種類や状態によって変わります。
ですから事前にどれだけしっかり建物の状態を見てもらうことが出来るかが、良い塗り替えをしてもらうためにとても重要です。
一例として、弊社の「建物診断報告書」の詳細を紹介いたします。

第1章 物件概要

第1章 物件概要

物 件 名 : ○ ○ 貸 家 所 在 地 : 名古屋市○○区○○町・・・ 構   造 : 木 造 2階建         外 壁 / リシン吹付け

第2章 調査内容

第2章 調査内容

1.調査年月日:平成○○年○○月○○日

2.調査範囲

[1]外壁面

[2]鉄部

[3]屋根

3.調査内容

[1]目視調査

・・・外部からの目視による塗装部分、下地の劣化状態のチェック

4.調査担当

・・・株式会社TOM創屋  荒井 隆亨

第3章 塗膜の概要

第3章 塗膜の概要

塗り替えの適正時期と経過年数について

外壁に塗装された「塗膜」の寿命を左右するのは「時間の経過」と「周辺の環境」です。
塗膜も時間が経てば人間が年齢を重ねるように弱ってきますし、また気候の穏やかな所と風雨にさらされ続ける所とでは、塗膜の痛み方も変わってきます。

「時間の経過」の観点からご説明しますと、一般的な外壁の塗り替えサイクルは10年〜13年と言われています。 もちろん塗られている塗料の性質やグレードによっても異なってきますが、この程度のサイクルで塗り替えると、予算的・工期的に無理なく最も経済的な建物の保持が出来るという考え方です。(下図参照)

また「周辺の環境」については、建物を保護している「塗膜」を劣化(性能低下)させる要素が周辺にどれだけ多いかという観点から捉えます。
[1]紫外線[2]塩分[3]炭酸ガス[4]雨水などは、すべて塗膜の劣化の原因になる要素ですが、建物が置かれている環境にこれらの要素がどれだけ多いかが塗膜劣化の度合いを決定します。

劣化現象の種類と定義

劣化現象 定義
変退色 塗膜表面の色が減退したり、変化すること
光沢低下 塗膜表面の光沢度が低下すること
白亜化 塗膜の樹脂が分解し、粉化すること
膨れ(浮き) 塗膜が気体または液体などを含んで、盛り上がる現象
割れ 塗膜に裂け目ができる現象
はがれ 塗膜に付着力を失って下地から離れる現象
赤錆 表面に錆が生じる現象
断面欠損 腐食により鋼材の板厚が減少する現象

第4章 建物調査結果

第4章 建物調査結果

調査結果と改修時期の目安

部位 劣化・不具合現象と対応策
(詳しくは調査内容のページを参照)
改修時期の目安
早めの対応が望ましい 近い将来に改修が必要
外壁面
(モルタル)
【劣化・不具合現象】
塗膜のチョーキング現象が起きており機能が低下しています。 【対応策】
高圧洗浄と下地処理の後に水性シリコン以上の仕上げをお奨めします。
 
天井面
(ベニヤ)
【劣化・不具合現象】
経時的な劣化が進んでおります。特に塗膜の退色が見られます。 【対応策】
天井面は雨などの影響を受ける部位ではありませんので、経済的なウレタン樹脂系での改修をお奨めします。
 
鉄部関係 【劣化・不具合現象】
錆の発生、塗膜のチョーキング現象が起きて機能が低下しています。 【対応策】
改修仕様は錆のケレンが最重点となります。
(3種ケレン)錆、死膜を完全に除去し、除去箇所は錆止めの増し塗りを行った後、全面に錆止め塗装仕上げ塗装を行います。
 
雨樋 【劣化・不具合現象】
全体的に色あせが見られます。 【対応策】
シリコン仕上げにて塗装します。
 
屋根
(カラーベスト)
【劣化・不具合現象】
退色、劣化が予想されます。 【対応策】
シリコン仕上げにて塗装します。
 

◆目視調査報告

ひび割れ

【説 明】
モルタルの建物では、ひび割れの状態に注意が必要です。

【モルタル壁】ひび割れの発生

【劣化判定】
判定方法は目視による状態から判定します。

判定度 判  定  基  準 判定
1 モルタル壁にまでひび割れが多数見られる 2
2 モルタル壁にまで細かいひび割れが見られる
3 モルタル壁上の塗膜がひび割れて部分的に剥がれている
4 モルタル壁上の塗膜がひび割れている
5 ほとんど傷みは見られない

塗膜の劣化

【説 明】
壁面に塗装された「塗膜」は新築時から外部環境にされされることにより、さまざまな劣化が進行していきます。

[1]塗膜表面の色あせ・光沢低下・・・
紫外線の影響などにより、塗膜が従来持っていた光沢が低下したり、色が褪せたりします。
当初、保っていた建物全体の美観を損ねる要因のひとつになります。

[2]塗膜表面のチョーキング(白亜化)・・・
紫外線の作用により塗膜の表面が分解され粉化し、表面をこすると白墨の粉のように付着する状態です。塗膜が分解され弱っていますので、耐候性が衰え、建物の保護機能が低下していますので、塗り替えによる塗膜性能の復旧が必要です。

【外壁】チョーキングの発生

【劣化判定】
判定方法は目視による状態から判定します。

判定度 判  定  基  準 判定
1 建物全体に著しい塗膜の劣化が見られる 1
2 建物の一部に著しい塗膜の劣化が見られる
3 建物全体に軽度の塗膜の劣化が見られる
4 建物の一部に軽度の塗膜の劣化が見られる
5 ほとんど見られない

塗膜の汚染

【説 明】
[1]一般汚染・・・
天端に水切りの付いていない壁面や笠木の付いていない共用廊下の腰壁など、天端に溜まった塵芥が雨水によって流され「雨垂れ」状の汚染が見られることがあります。
こうした現象は建物の形状や部位によって不可避的に発生しますので水切りや笠木を取り付ける等の対策が必要になります。

【外壁】塗膜の光沢低下および劣化・汚染

【劣化判定】
判定方法は目視による状態から判定します。

判定度 判  定  基  準 判定
1 建物全体に汚染の発生がひどく見られる 3
2 建物全体に汚染の発生が見られる
3 建物の一部に汚染の発生が見られる
4 建物の一部に軽度の汚染が見られる
5 ほとんど見られない

鉄部の劣化

【説 明】
鉄部には錆の発生がよく見られます。これらの対策としては、その程度に応じた工具により発生している錆を完全に落とし、 その上で錆止め塗装→仕上げ塗装の工程が必要になります。
発生している錆の程度が著しく腐食や穴あきなど基材の強度そのものに影響を及ぼす場合には、撤去→溶接などの工法も採用されます。

【鉄部】錆、チョーキングの発生

【劣化判定】
判定方法は目視による状態から判定します。

判定度 判  定  基  準 判定
1 全体的に錆が発生し、多数腐食が見られる 4
2 全体的に錆が発生し、一部に腐食が見られる
3 全体的に錆が発生
4 一部に錆が見られる
5 ほとんど見られない

【ご参考】 本物件の劣化状態のレーダーチャート

上図は各劣化状況に対して、それぞれ5段階に評価したもの(別紙参照)を表したもので ≪5≫を改修の必要なしとし ≪3≫を修繕時期とする。

★ 本物件はメンテナンスを行うことが必要な状態です。

判定度 判  定  基  準 判定
1 劣化が著しく早期改修が必要です 2
2 劣化が進んでおり、改装を行う必要がある
3 一部に劣化が見られるが全体的に改装の必要がない

第5章 劣化写真

第5章 劣化写真

各部位の劣化写真

建物全景

劣化写真[1]

チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化
ひび割れの発生
チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化
ひび割れの発生
チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化

劣化写真[2]

チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化
軒天
退色、劣化、汚染
雨樋
チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化

劣化写真[3]

鉄部
錆(サビ)の発生
鉄部
錆(サビ)の発生
鉄部
錆(サビ)の発生

劣化写真[4]

鉄部
錆(サビ)の発生
鉄部
チョーキングの発生
鉄部
塗膜の変色、劣化

劣化写真[5]

チョーキングの発生
塗膜の退色、劣化、汚染
屋根
素材の損傷

第6章 改修工事仕様のご提案

第6章 改修工事仕様のご提案

[1]亀裂の処理

「亀裂」はモルタル下地の乾燥工程における収縮や建物の「動き」により発生するものであり、鉄骨構造の建物にとっては不可抗力的なものがその多くを占めます。

補修方法について

■シール工法

(1)ケレン除去
現状のひび割れ補修に使用されたシーリング材が劣化していますのでワイヤーブラシ等で除去します。

(2)ひび割れの周囲を5×5mm程度Uカットして粉塵を清掃します。
(モルタルの厚みに対して影響の無い程度の幅でカットする)

(3)下塗り
ひび割れ部分にSK弾性コークシーラント専用プライマーを刷毛(はけ)にて塗布し、乾燥させます。

(4)充填
SK弾性コークシーラント(ノンブリード型ポリウレタン系シーリング材)をひび割れ部分に充填します。

[2]シーリング部の処理

鉄骨構造の建築物では、外壁のボード(ALC等)、ジョイント部分やサッシ・建具の周囲に防水、緩衝の目的で弾力性のあるシーリング材が打設されています。
各部位のシーリング材は改修工事において、ほとんどの場合その上から塗装されますので、工事実施後のシーリングのみの改修は事実上不可能になりますので大規模修繕工事の際に劣化した部位の現状のシーリング材を撤去し、 新たなシーリング材を打設するかあるいは現状のものの上から新たにシーリング材を打設します。

補修方法について

■増し打ち工法

(1)現状のシーリング材上の劣化塗膜、浮き塗膜をワイヤーブラシ等でケレン除去し、粉塵をケレンします。

(2)新たに打設するシーリング材が周囲にはみ出さないようにマスキングテープを打設部の周囲に養生材として使用し、 SK弾性コークシーラント専用プライマ―(シーリング材専用プライマー)を塗布後、SK弾性コークシーラントLM(ローモジュラスタイプ)を打設します。

(3)養生用のマスキングテープを入念に除去します。

[3]躯体の下地調整

前項までの各下地補修・調整を行い、いよいよ塗装工事にかかる前には以下の内容での躯体の下地調整が必要になります。

補修方法について

(1)劣化塗膜、密着不良塗膜、浮き塗膜の除去
亀裂や「浮き」発生箇所周囲のものを中心に劣化・脆弱化の見られる塗膜は周囲を含め皮スキ、ワイヤブラシ、ケレン棒などのケレン工具により除去します。 また場合によっては電動工具も用い充分な除去を施します。 劣化・脆弱化した塗膜の上から新たな塗膜を施しますと、剥離などの原因になるので注意が必要です。

(2)塗装面の粉化物、埃などの除去
高圧水洗浄機で加圧水洗(100〜150kgf/cm2)を行い、ケレン時に発生したものも含め埃や粉化物を十分に洗い落とします。
なお水洗後、塗装まで1日以上は乾燥させます。
旧塗膜と新塗膜の間に汚染物が存在しますと当然、密着不良・剥離などの原因になります。

(3)高圧水洗が不可能な箇所の埃などの除去
ホーキ、ブラシ、ウエスなどを用いて付着する埃などを除去、清掃します。
場合によっては高圧空気噴射(エアブロー)清掃をおこないます。

(4)美観の回復処理(パターン調整)
下地補修による著しい補修跡は現状のパターン(模様)に近づけるように修復します。
下地補修、下地処理工事により発生した段差や補修跡、またはケレンや高圧水洗により発生した段差や欠損部は、 ミラクファンドKC−2000(アクリルカチオン系下地調整材)を塗付けて段差を修正し、旧塗膜同等の材料で修復塗装を行います。  

第7章 適正な塗材を選定しての仕上処理

第7章 適正な塗材を選定しての仕上処理

前項までの下地補修・下地調整を施した後、塗装に移ります。
この項では建物診断報告書の調査内容を踏まえた、本物件の塗り替えに最適な仕様をご提案いたします。

■ 改修塗装仕様

仕様番号 部位 改  修  仕  様
[1] 一般外壁 水性ソフトサーフSG+水性セラミックシリコン
(可とう形改修用塗材E主材水性1液型/超耐久低汚染型1液水性セラミックシリコン樹脂塗料)
[2] 軒天 クリーンマイルドウレタン
(超低汚染NAD型特殊ポリウレタン樹脂塗料)
[3] 一般鉄部 SKマイルドボーセイ+クリーンマイルドシリコン
(2液弱溶剤型エポキシ樹脂系さび止め塗料/超低汚染・超耐久NAD型特殊アクリルシリコン樹脂塗料)
[4] 雨樋 クリーンマイルドシリコン
(超低汚染・超耐久NAD型特殊ポリウレタン樹脂塗料)
[5] 屋根 マイルドシーラーEPO+ヤネフレッシュSi
(2液型弱溶剤型エポキシシーラー/NAD型特殊シリコン樹脂塗料)

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